楼上漏水该由谁承担赔偿责任？_周洪恩律师,上海金松律师事务所
作者：admin 发布于：2022-08-17 17:04 点击量：
楼上漏水该由谁承担赔偿责任？
一、本案当事人介绍原告：1903房屋产权人：吴磊、李静
被告：小区物业：XX物业服务有限公司
开发商：XX房地产开发有限公司
2003房屋产权人：王磊、张颜
2003房屋承租人：朱美、陈丽
二、案件概述
2018年8月17日早6点左右，两原告发现自家1903室房屋客厅中央空调出风口处有漏水现象，早6：20左右开始大量渗水。两原告随即至楼上2003室敲门以便确认是否楼上漏水，同时通过业主微信群和QQ联系2003室业主，拨打小区物业电话，物业公司至2003室排查漏水原因，将漏水处修理好。原告认为本次漏水造成原告房屋门厅两侧墙壁、门厅屋顶、客厅吊顶、客厅墙面等多处渗水严重，墙面仿瓷脱落，进门鞋柜受损等，请求被告承担赔偿责任。
三、法院查明
2015年3月14日，被告王磊、张颜与被告XX房地产公司签订《上海市商品房预售合同》约定被告王磊、张颜购买位1903号房屋。合同约定已选聘XX物业公司为房屋进行前期物业管理，并签订了《前期物业管理服务合同》作为合同附件。
2018年8月17日早6点左右，原告发现其居住的1903室房屋有漏水现象，2003室业主王磊早8点多知晓漏水事宜，10时左右2003室租客陈丽打开房门。物业进入排查，处理了漏水事故。该漏水导致原告门厅、客厅吊顶受损、墙壁开裂，主卧吊顶起泡等现象。
2019年7月26日，上海XX科技有限责任公司对1903室房屋漏水原因出具《鉴定意见书》，鉴定意见分析说明载明：“……现场对2003室厨房外侧(室外区域)设备平台进行查看，设备平台平面尺寸约1800mm×500mm，三边靠墙，一边为翻边，翻边高度约180mm。平台东北角可见空调冷凝水排水管，管底约70mm处为设备平台地漏。平台东墙(即厨房外墙)可见一处燃气管道入户穿墙孔(直径约20mm)，孔高约150mm(距设备平台板面)，室内对应位置孔洞周边可见点状渗水痕迹，且管道周边未见密封措施……2018年8月17日大雨汇入(系争房屋区域)屋面楼梯间区域，该区域地漏当日排水量较大，根据现场物业向我司出示的渗漏水发生当日的地漏被杂物堵塞照片可知，当日2003室外侧设备平台地漏曾发生堵塞现象，设备平台积水，且由于该处东墙燃气管道入户穿墙孔高度低于平台翻边高度，积水经孔洞间隙渗入2003室，2003室积水下渗导致1903室房屋受损”。鉴定意见载明：“经鉴定，上海市浦东新区妙川路XXX弄XXX号XXX室漏水原因如下：2003室相邻外侧设备平台地漏堵塞，积水经燃气管入户穿墙孔洞间隙渗入2003室，2003室积水下渗导致1903室房屋受损。”原告为此支出鉴定费15,000元。
2019年9月16日，上海XX投资咨询有限公司就1903室房屋的修复费用出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：1903室房屋因漏水造成的修复费用工程总造价为10,483元。原告为此支付审价费1,200元。
四、法院认为
行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。
本案中，1903室房屋因漏水导致财产损害，经物业公司排查，原告称系2003室厨房外设备平台排水口被纸板堵塞所致，被告王磊对此不认可。鉴于各方对漏水原因意见不一，本院委托上海XX科技有限责任公司对漏水原因进行鉴定。该公司出具的《鉴定意见书》分析说明载明“根据现场物业向我司出示的渗漏水发生当日的地漏被杂物堵塞照片可知，当日2003室外侧设备平台地漏曾发生堵塞现象，设备平台积水，且由于该处东墙燃气管道入户穿墙孔高度低于平台翻边高度，积水经孔洞间隙渗入2003室，2003室积水下渗导致1903室房屋受损”。故而出具鉴定意见为“2003室相邻外侧设备平台地漏堵塞，积水经燃气管入户穿墙孔洞间隙渗入2003室，2003室积水下渗导致1903室房屋受损”。从以上分析中可知，漏水原因有：地漏堵塞、燃气管穿墙孔低于平台翻边高度、燃气管穿墙孔未密封。
关于地漏堵塞，虽然原告及物业公司均称事发当天经排查系纸板堵塞所致，但堵塞物为何，各方意见不一。物业公司提交了当天疏通时拍摄的照片，鉴定机构判定堵塞的依据亦为物业公司提交的照片，但该照片无法体现事发当时的客观状态，在其他被告否认的情况下，本院难以认定具体的堵塞物。设备平台并非2003室房屋的室内范围，空间狭小不可及，即便有堵塞物亦无从考证来源，不排除不可抗力的存在。在原告及其他被告没有证据的情况下，并不能基于设备平台在2003室室外便确认堵塞物为2003室业主或租客所致。物业公司在得知漏水事故后及时进行了疏通处理。根据以上分析，本院认为，现有证据不能有效证明各被告在地漏堵塞漏水方面存有过错。关于原告主张的迟延通知、迟延开门导致损失扩大的情况，现并无有效证据证明业主及租客存在怠于履行义务的故意或过失，故对该项主张，不予采信。
关于燃气管穿墙孔低于平台翻边高度、穿墙孔未密封处理的问题，鉴定意见书列明了穿墙孔渗漏问题，经本院至相关部门核实，该处施工亦确有不严密之处，故对被告王磊认为被告XX房地产公司存在过错的抗辩意见，予以采信。被告XX房地产公司虽辩称穿墙孔系专业分包单位燃气公司负责，但此为XX房地产公司与燃气公司之间的内部合同关系，故不予采信。综上，鉴于被告XX房地产公司在本案漏水事故中存在过错，而原告及其他当事人并未举证证明尚有其他过错人的过错行为存在，故本院确定由被告XX房地产公司对原告损失承担全部赔偿责任。
五、最终判决
一、被告上海XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴磊、李静各项损失共计43,783元；
二、驳回原告吴磊、李静的其他诉讼请求。