上海金松律师事务所

作者：admin 发布于：2021-03-23 18:29 点击量：

 
上诉人(原审原告、反诉被告)：董某，
被上诉人(原审被告、反诉原告)：戴某
委托诉讼代理人：闫某
原审第三人：上海某房地产经纪事务所，
上诉人董某因与被上诉人戴某、原审第三人上海某房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院一审判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
董某上诉请求：1．撤销一审判决书第四项，依法改判董某无需支付戴某违约金。2．撤销一审判决书第五项，依法改判戴某支付董某利息损失人民币24.46万元(以下币种均为人民币)。事实与理由：一、戴某未主动告知董某房屋购入价格和税费金额，在签订合同和补充协议时均隐瞒了董某须承担近200万元高额税费的重要信息，导致董某对合同最终价格产生重大误解，董某与戴某签订的三版房地产买卖合同非董某的真实意思表示，依法属于可撤销的合同。二、董某未确认第三版《上海市房地产买卖合同》的效力，第三版房屋买卖合同依法并未生效，2018年12月7日签订的第一版房地产买卖合同为唯一有效合同。且因戴某的原因，房屋无法办理过户及贷款手续，合同已无法继续履行，董某须在2019年11月13日前付款的前提已不存在，董某不应承担违约责任。三、戴某在本案中不仅没有损失，而且还获得收益约400余万元，在此情况下让董某支付40万元违约金，违背了以实际损失为基础认定违约金的原则。四、戴某存在多次违约行为，滥用诉讼程序造成董某损失的扩大，且非法占有董某的款项，应当承担赔偿责任。
戴某辩称，不同意董某的上诉请求。戴某不存在违约行为，董某的违约行为给戴某造成了严重损失。
董某向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令解除双方于2019年6月13日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)；2．请求判令戴某返还董某购房款1030万元；3．请求判令戴某支付利息损失(以上述1030万元为本金，自2018年12月7日起，按每月1％计算至被告实际归还日)；4．诉讼费、保全费由戴某负担。
一审法院认定事实：戴某系上海市杨浦区某某路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋产权人，建筑面积349.29平方米。
2018年12月7日，戴某(甲方)与董某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定双方通过上海某房地产经纪事务所联洋公司居间介绍，由乙方受让甲方某某路XXX弄XXX号301(复式)房屋。(第二条)房屋转让价21，200，000元。(第四条)甲方于2019年4月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。(第六条)双方确认于2019年3月31日前办理过户手续。(第九条)乙方未按本合同约定期限付款的，甲方应该书面催告乙方，30日内应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之一计算，逾期超过六十日后乙方仍未付款，除乙方应向甲方支付六十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同时，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20％。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付不足违约金和赔偿金部分的，乙方应当在接到解除合同的书面通知之日起十日内向甲方支付。(第十条)甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，乙方应该书面催告甲方，30日内应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之一计算，逾期超过六十日后甲方仍未交房，除甲方应向乙方支付六十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同时，应书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20％。甲方应在接到解除合同的书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)：1、如乙方的贷款申请未获通过可换银行办理，交易过户时间顺延三个月，通过的贷款额度不足申请额度，则乙方在甲乙双方共同办理产权过户之前补足。2、甲乙双方约定关于房屋交易所涉的相关税、费及中介费均由乙方承担并支付。3、甲方承诺该房屋内无户口。4、交易过户后三天内，甲乙双方办理房屋交接手续。5、产权百分百转让。附件三(付款协议)：1、签订买卖房屋当日，乙方支付甲方房款1060万元(包含定金60万元)。2、乙方向银行贷款636万元整，由银行直接发放到甲方账户中。3、2019年3月31日前乙方支付甲方房款424万元整。
2018年12月7日，董某转账给戴某1000万元。同日，戴某出具收到董某购买上海市杨浦区某某路XXX弄XXX号XXX室房屋购房款1000万元的收条。同日，戴某出具收到购房款60万元的收据，并注明2018年6月28日定金转为购房款。同日，董某出具交房押金收条，“今董某收到戴某的交房押金300，000元，交房当天，验收无误，无息退还。”
一审法院审理中，第三人陈述因其至交易中心咨询后获知合同中约定税费由董某承担可能导致无法交易，故联系双方重签买卖合同，由第三人将税费约定的条款单独作为补充条款另行签订协议。2018年12月9日，董某(乙方)签署了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同补充条款(一)中删除了“甲乙双方约定关于房屋交易所涉的相关税、费及中介费均由乙方承担并支付”的约定。戴某未签署该合同，并要求董某在其自行拟制的《房地产买卖合同之补充条款》上签名，董某拒绝。该补充条款内容如下：1、甲乙双方经协商，一致同意并确认，在买卖合同项下的房屋交易过程中所产生的一切税费，包括但不限于个人所得税、增值税即附加、契税、印花税、交易手续费，也无论应由何方支付给税务机关，全部由乙方承担并实际支付。2、甲乙双方一致同意并确认，本补充协议第一项下所述的全部税费，应在房屋实际过户前，由乙方以现金方式全额一次性支付给甲方或直接支付给税务机关。如乙方未能在房屋实际交付前将上述税费全额支付给甲方或直接支付给税务机关，则甲方无需履行买卖合同项下的房屋交付义务，甲方仍然保留房屋全部及完全的所有权。如乙方在2019年6月30日前仍未能向甲方或税务机关全额一次性支付上述税费，则甲方有权解除买卖合同而无需承担任何违约责任，乙方应向甲方支付房价的20％作为违约金，上述违约金甲方可在乙方已支付的购房费中扣除。3、买卖合同签订后，本协议与买卖合同的相关内容有不一致的，以本协议约定为准，甲乙双方应按照本协议的相关条款履行。
2019年4月22日，董某具状至一审法院，要求戴某继续履行合同并要求戴某支付违约金等，案号(2019)沪0110民初11559号。2019年6月10日，董某、戴某及第三人再次明确交易过户所产生的税费由董某承担，并一致同意由第三人重新打印买卖合同，待董某签署完毕后，由第三人寄给戴某的代理人，戴某的代理人在收到之日起两周内，由其负责邮寄给戴某并签署完毕后寄给第三人。同时，三方当事人签订《补充协议》约定双方同意重新签订房地产买卖合同，交易过户中产生的税费由董某承担，与交易过户不相关的税费由戴某承担。
2019年6月13日，董某(乙方)签署了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定双方通过上海某房地产经纪事务所联洋公司居间介绍，由乙方受让甲方某某路XXX弄XXX号301(复式)房屋。(第二条)房屋转让价21，200，000元。(第四条)甲方于2019年11月16日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。(第六条)双方确认于2019年11月13日前办理过户手续。(第九条)乙方未按本合同约定期限付款的，甲方应该书面催告乙方，30日内应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之一计算，逾期超过六十日后乙方仍未付款，除乙方应向甲方支付六十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同时，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20％。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付不足违约金和赔偿金部分的，乙方应当在接到解除合同的书面通知之日起十日内向甲方支付。(第十条)甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，乙方应该书面催告甲方，30日内应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之一计算，逾期超过六十日后甲方仍未交房，除甲方应向乙方支付六十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同时，应书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20％。甲方应在接到解除合同的书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)：1．如乙方的贷款申请未获通过可换银行办理，交易过户时间顺延三个月，通过的贷款额度不足申请额度，则乙方在甲乙双方共同办理产权过户之前补足。2．甲方承诺该房屋内无户口。3．交易过户后三天内，甲乙双方办理房屋交接手续。4．产权百分百转让。附件三(付款协议)：1.2018年12月7日，乙方支付甲方房款1060万元(包含定金60万元)。2．乙方向银行贷款636万元整，由银行直接发放到甲方账户中。3．交易过户前，乙方支付甲方房款424万元整。审理中，戴某在(2019)沪0110民初11559号案件中的代理人于2019年6月14日收到了该合同，戴某签署完毕后，其代理人于2019年7月4日寄出，第三人于2019年7月5日收到该合同。董某于2019年7月7日从第三人处签收该合同，同时签收补充协议、银行卡复印件、护照复印件。
2019年6月10日以后，董某与戴某间微信聊天记录显示：2019年7月2日，董某：“戴总，你好，新的购房合同我们还没收到，您这边寄出来了吗？”戴某未予回复。2019年7月4日，董某：“戴总，你好，今天是2019年7月4日，我还没收到您签字确认的新购房合同，请告知您什么时间寄出上述合同？谢谢”。戴某：“请和我的律师联系。谢谢。”董某：“您合同寄出了吗”戴某未予回复。2019年11月12日，董某：“戴总，您好，请发我您购房的价格和当时的契税发票，计算一下过户的税费，谢谢。”戴某：“稍等一下”并发送照片。董某：“是买入价916万吧？”戴某：“是的。”董某：“收到。”2019年11月29日，戴某发催告函，要求董某书面告知银行贷款办理情况、明确办理过户日期、过户前支付424万元。董某未予回复。2019年12月23日，董某：“戴总，你好，这周什么时候有空见面安排一下后续合同履行情况？”戴某回复：“我现在在美国，1月6号回上海。”董某：“1月6日您什么时候有空？”戴某：“7号吧。7号我全天都可以。7号见面的安排是什么？在这之前，我们可以先微信上沟通一下。”2019年12月27日，董某：“戴总，你好，那我们1月7日一早见面吧，地，地点你来定要和您沟通合同解除的后续事宜。因贵方未按照上海市杨浦区人民法院调解合意于收到我方签署的新购房合同两周之内寄还给中介，调解合意已于2019年6月28日失效，新购房合同亦未按调解合意约定生效。现我方按照与贵方于2018年12月7日签订的《上海市房地产买卖合同》第十条的约定，通知贵方解除合同。请在收到此解除合同的通知10日内退还我方已支付的1030万元。为友好解决合同解除事宜，如果贵方按时退还上述款项并由双方签订解除合同协议后，甲乙双方互不追究其他法律责任。如果贵方于上述期限内未全额归还乙方已经支付的款项，我方将按照原购房合同第十条的约定，除要求甲方继续退还款项外，还将要求甲方支付相应的违约金和赔偿金。”2019年12月30日，戴某：“不同意买家单方面解除合同，请继续履行合同。”
(2019)沪0110民初11559号案件中某房产代理人吴勇俊与戴某代理人谈春华之间的微信记录显示：2019年6月21日，谈春华添加了吴勇俊后，吴勇俊按照谈春华的要求拟制《房地产买卖合同之补充条款》，主要内容为：甲乙双方约定关于房屋交易所涉及的相关税、费及中介费由乙方承担并支付。2019年6月24日，谈春华：对面签了吗。吴勇俊：没有来签，沟通也不接电话。谈春华：哦。吴勇俊：我们再联系一下。谈春华：好的。2019年6月26日，谈春华：董那里有消息吗。吴勇俊：没有消息。2019年6月28日，吴勇俊发送图片文件，内容为：“上海市杨浦区某某路XXX弄XXX号XXX室房产交易某地产不再向戴某收取中介费，中介费由董某一方支付。”谈春华：好的，快递给王律师吧。吴勇俊：戴某寄出来吗？谈春华：现在那里还是凌晨。2019年7月2日，谈春华：寄出来了。吴勇俊：好的。2019年7月5日，吴勇俊发送照片并回复收到了。
一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则、公平原则、诚信原则，合理确定各方的权利和义务。董某、戴某在2018年12月7日签订《上海市房地产买卖合同》后，先后两次涉讼。纵观履约全过程，双方处理均有不妥之处。
一、戴某对于纠纷的形成负有责任。
从(2019)沪0110民初11559号案件的审理情况可见，戴某要求董某签署其自行拟制的补充条款，明显超过合同中对于税费负担的表述并加重了对方的责任，故戴某对于交易的停滞负有责任。经一审法院组织三方当事人协商后，三方当事人对继续履行合同均无异议，董某亦认可交易过户所产生的税费均由其承担。三方当事人共同拟定了后续重新签订合同的时间计划，戴某的代理人当庭表述其在收到第三人寄出的合同后两周内寄还给第三人。但是，后续履行过程中，戴某的代理人于2019年6月14日即已收到第三人寄送的合同，但其直至2019年7月4日才将合同寄回第三人处。期间，董某多次微信询问戴某合同签署及寄送情况，戴某均未理睬。在买卖双方对税费承担问题无争议情况下，戴某又一次要求其该案代理人向第三人提出要求董某签署关于税费约定的补充条款。戴某反复要求董某签署补充协议的行为显属不妥、且无必要。后由第三人向戴某出具了中介费由董某支付的承诺后，戴某才签署合同寄给第三人，超过了双方约定的两周时间。戴某的上述行为，对(2019)沪0110民初11559号案件诉讼的形成，及本次诉讼的形成均负有一定的责任。
二、董某未按合同约定履行付款义务，应承担违约责任。
董某于2019年7月7日从第三人处签收了合同，同时并签收戴某的银行卡复印件、护照复印件等材料。此时，董某对于戴某迟延寄送合同的行为并未提出异议，期间董某还向戴某询问购房的价格和当时的契税发票以计算过户的税费，应视为董某对于2019年7月7日从第三人处签收的《上海市房地产买卖合同》效力的确认，故董某在2019年12月27日微信中向戴某提出该合同因超过约定的时间而未生效的观点，一审法院无法认同。根据合同约定，双方确认于2019年11月13日前办理过户手续，董某应向银行贷款636万元，交易过户前，董某应支付戴某房款424万元整。如贷款申请未获通过可换银行办理，交易过户时间顺延三个月，通过的贷款额度不足申请额度，则乙方在甲乙双方共同办理产权过户之前补足。董某未在2019年11月13日前提出其因贷款问题需要顺延三个月过户，那么2019年11月13日为双方的交易过户日。实际履行中，董某未支付剩余房款。一审法院审理中，董某既未提供其已办妥银行贷款手续的相关证据，亦未提供其在2019年11月13日已具备现金支付剩余房款能力的证据，故应认定董某违约。
三、合同的解除及违约责任的承担。因董某违约，致合同无法继续履行，且董某、戴某均向一审法院提出诉讼请求，要求解除合同，故一审法院确认双方关于上海市杨浦区某某路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)解除。合同解除后，董某应协助戴某办理上海市杨浦区某某路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同的网上备案登记撤销手续，戴某则应将已收房款1030万元返还给董某。根据上文分析，合同最终因董某的违约行为而解除，故董某应按合同约定承担违约责任。董某作为违约方，要求戴某从2018年12月7日起支付已付房款利息损失之请求，一审法院难以支持。但是，根据上述“一”分析，因戴某对于两次诉讼的形成及交易周期的延长均负有责任，故在戴某自2018年12月7日起即持有董某支付的1030万元房款产生收益的同时，要求董某按照合同约定承担总房价款20％的违约金，有违公平原则。审理中，董某抗辩违约金过高，要求一审法院予以调整。故一审法院在认定董某系违约方的前提下，考虑到戴某的过错程度、实际损失等因素，对违约金金额酌情确定。据此，一审法院判决如下：一、董某与戴某关于上海市杨浦区某某路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)解除；二、董某应于判决生效之日起十日内协助戴某办理上海市杨浦区某某路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)的网上备案登记撤销手续；三、戴某应于判决生效之日起十日内返还董某房款10，300，000元；四、董某应于判决生效之日起十日内支付戴某违约金400，000元；五、驳回董某之其余诉讼请求；六、驳回戴某之其余诉讼请求。
本院二审期间，董某向本院提交五组证据。证据一：国家统计局公布的2020年8月商品住宅销售价格统计数据，证明一线城市二手房12个月同比上涨6.9％；证据二、证据三：上海购买新建商品住房(一手房)购房人名下住房情况申报表一张以及上海购买存量商品住房(二手房)购房人名下住房情况申报表一张，证明董某因戴某不配合办理合同解除手续，一直处于限购状态，无法重新购房；证据四、证据五：董某、戴某、中介的微信记录以及短信记录，证明因戴某拒绝解除合同和董某支付款项的请求，导致董某遭受了额外的损失。戴某对董某提供的上述证据，发表以下质证意见：对证据一、证据二、证据三的三性不予认可，对证据四、证据五的真实性认可，关联性不予认可。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，董某于2019年7月7日从第三人处签收了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，同时并签收戴某的银行卡复印件、护照复印件等材料，期间董某还向戴某询问购房的价格和当时的契税发票以计算过户的税费，且对于戴某迟延寄送合同的行为并未提出异议，故一审法院认定董某对于《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)效力的确认，本院予以认同。根据《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)约定，双方确认于2019年11月13日前办理过户手续，董某应向银行贷款636万元，交易过户前，董某应支付戴某房款424万元整。如贷款申请未获通过可换银行办理，交易过户时间顺延三个月，通过的贷款额度不足申请额度，则董某在双方共同办理产权过户之前补足。实际履行中，董某未在2019年11月13日前提出其因贷款问题需要顺延三个月过户，也未支付剩余房款，故一审法院认定2019年11月13日为双方的交易过户日，并无不当，本院予以认可。由于董某既未提供其已办妥银行贷款手续的相关证据，亦未提供其在2019年11月13日已具备现金支付剩余房款能力的证据，故一审法院认定董某违约，应按合同约定承担违约责任，于法有据。同时一审法院鉴于戴某对于交易的停滞负有责任以及双方过错程度、实际损失等因素，对违约金金额酌情调整为40万元，并无不妥，本院予以维持。综上所述，董某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，246元，由上诉人董某负担。
本判决为终审判决。