上海金松律师事务所

作者：admin 发布于：2021-05-18 17:52 点击量：

一、原告（反诉被告）张二诉称：张二与李小于2008年结婚，于2014年离婚，于2016年复婚。李小系经纬置地的关联公司逸居不动产投资顾问有限公司（以下简称逸居公司）招商及运营部门的负责人。张二通过李小获知系争房屋所在楼盘出售信息后，通过正常流程购买，并享受了每平方米降价200元的普惠价。2015年9月，李小代张二与经纬置地签订定金合同、支付定金3万元，并向经纬公司披露了张二与李小当时已离婚。定金合同约定七日内网签并支付首付款，因张二一时没有准备好钱，故李小向逸居公司时任总经理陈亨利申请延期付款，陈亨利口头同意张二最晚可于2016年2月支付首付款。2016年1月5日，张二、李小至销售现场，签订了签约告知书、录入了预售合同的相关条款、办理了网签合同备案、打印了预售合同，张二在数份预售合同上签了字，此后先后通过张二或李小的银行卡向经纬置地支付购房款1,125,232.76元（包括定金），经纬置地出具了发票。因经纬置地表示预售合同需盖好公章后才给张二原件，故张二当时没有拿到预售合同原件。此后，经张二多次催促，经纬置地拒绝履行预售合同。故诉请：1、判令确认张二与经纬置地有限公司（以下简称经纬置地）签署的上海市商品房预售合同成立并生效，并继续履行；2、判令经纬置地将上海市宝山区涵青路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）交付给张二；3、判令经纬置地支付逾期交房违约金。
二、被告（反诉原告）经纬置地有限公司反诉并辩称：李小隐瞒了当时已与张二离婚的事实，申请获得了员工内部优惠购房。定金合同及补充协议签订后，张二未签约，此后逸居公司及经纬置地未同意延期付款。2016年2月，经纬置地在对房源进行每月汇总时发现系争房屋被网签备案。事后经了解，李小未征得经纬置地同意，利用高管身份，擅自安排销售现场的销售人员办理网签备案、收取房款并开具发票。此后，经纬公司获知李小隐瞒与张二已离婚，不同意签订预售合同。故不同意张二的诉讼请求，并向本院提出反诉请求，1、判令解除张二与经纬置地的定金合同及补充协议；2、判令张二配合经纬置地撤销定金合同及补充协议、上海市商品房预售合同的网签备案手续；3、判令张二赔偿经纬置地损失，即张二支付的定金3万元不予返还。审理中，经纬置地同意向张二返还所有购房款及利息。
三、法院经审理查明：张二与李小于2008年1月登记结婚，于2014年7月登记离婚，此后于2016年10月复婚。经纬置地与逸居公司为关联公司。2014年起，李小担任逸居公司招商及运营副总监。2015年7月1日起，李小担任逸居公司招商及运营总监，工作范围包括系争房屋所在的E地块。
2015年9月11日，李小代张二（乙方、买方）与经纬置地（甲方、卖方）就系争房屋签订定金合同及定金合同之补充协议，主要内容为，系争房屋定于2017年6月28日交付，每平方米单价为22,798元，总价2,043,156.76元。乙方同意签订本合同时，支付定金3万元。预订期为7天，乙方于2015年9月18日前与甲方签订上海市商品房预售合同。乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求返还已收取的定金。同日，李小代张二填报购房人家庭成员及名下住房情况申报表，李小代张二向经纬置地支付定金3万元。
2016年1月5日，系争房屋被网签备案，买方为张二，总房价款为2,025,232.76元。同日，张二向经纬置地支付585,232.76元（部分款项从张二银行卡中支付、部分款项从李小银行卡中支付）。当日，经纬置地向张二开具购房款发票，备注中载明：本房建筑面积89.62平方米，单价22,598元/平方米，总价2,025,232.76元。同日，经纬置地向张二开具收据，确认收到系争房屋登记费80元。2016年1月26日，张二向经纬置地支付51万元（款项从李小银行卡中支付），当日经纬置地向张二开具购房款发票，其中备注中载明：本房建筑面积89.62平方米，单价22,598元/平方米，总价2,025,232.76元。
四、法院判决
一、解除原告（反诉被告）张二与被告（反诉原告）经纬置地有限公司就上海市宝山区涵青路100弄81号101室房屋签订的定金合同及定金合同补充协议；
二、原告（反诉被告）张二于本判决生效之日起十日内，配合被告（反诉原告）经纬置地有限公司办理撤销上述房屋的定金合同及定金合同补充协议、上海市商品房预售合同的网上备案手续；
三、被告（反诉原告）经纬置地有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）张二返还购房款1,125,232.76元及登记费80元，并按中国人民银行同期存款利率支付上述款项至实际返还之日止的利息；
四、原告（反诉被告）张二的所有诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）经纬置地有限公司的其余反诉请求，不予支持。
宣判后，张二不服，提起上诉。
法院生效裁判认为：张二与经纬置地就系争房屋签订的定金合同及补充协议的性质为预约合同。现本案的争议焦点在于，在未有证据证明经纬置地签署了商品房预售合同、且经纬置地亦不认可进行签署的情况下，系争房屋被网签备案、张二付款、经纬置地同步出具发票等一系列行为是否能够认定双方间就系争房屋成立了商品房预售合同关系。
张二主张根据《合同法》第三十七条的规定，采用书面形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本院需要说明的是，根据民法领域的基本原则即诚实信用原则，《合同法》第三十七条所适用的前提应当是合同双方对于合同义务的履行及接受均为善意、且不存在过错。如当事人是在违反诚实信用原则的情况下履行合同义务、违背了合同相对方的真实意思表示，则无法认定双方间成立合同关系。对于本案是否可以适用《合同法》第三十七条，应综合考虑张二与李小是否存在过错、经纬置地是否具有与张二订立预售合同的真实意思表示予以认定。
其一，本院注意到，虽系争房屋是正常对外销售的房源，但张二并非如其所述采取普通购房途径。虽李小、张二对经纬置地陈述的内部购房优惠及提供的优惠申请书不予认可，根据本院查明的事实，系争房屋定金合同及补充协议约定的购房价格为2,043,156.76元，此后张二提供的销售不动产发票上载明的购房价格为2,025,232.76元，在张二及李小均无法合理说明价格变动原因并提供证据的情况下，本院有理由相信经纬置地的陈述更为可信。结合优惠申请书上有逸居公司时任经理陈亨利于2015年9月的签字，李小自述陈亨利自2015年年底离开公司，该份优惠申请书事后伪造的可能性较低。故经纬置地关于其基于相信李小与张二系夫妻，故而同意将房屋出售给张二，并给予了一定的优惠政策的陈述，具有高度盖然性，当予采信。李小申请优惠购房过程中隐瞒了其与张二当时离婚的情况，在系争房屋购房过程中确实存在过错。
其二，李小作为经纬置地的关联公司的高层管理人员、且主管领域包括系争房屋所在地块，其代张二与经纬置地签订定金合同及补充协议、代为支付款项等系列交易行为，属自己代理行为，虽现行法律法规并未将自己代理行为列为无效，但相关行为应当符合诚实信用原则、不得违背经纬置地的真实意思、损害经纬置地的合法权益。
根据张二与经纬置地间的定金合同及补充协议，双方应当在七日内签订上海市商品房预售合同，如因张二之故致使无法签约，其支付的定金无权要求经纬置地返还。系争定金合同及补充协议签订后，因个人原因，张二并未在约定的时间内与经纬置地签订上海市商品房预售合同，此后经纬置地公司有权拒绝与张二签约。
结合李小在经纬置地的关联公司的职务及工作范围、网签备案及收款、开票的相关流程，经纬置地表示网签、收款等行为均是在李小未经得经纬置地的同意下的擅自安排员工操作的相关陈述，具有一定的可信度。张二为证明其与经纬置地间确于2016年1月存在商品房预售的真实意思表示，其还应提供证据证明经纬置地曾同意在超过定金合同约定的网签期限后与其签订预售合同。现张二及李小均无法提供证据证明相关主张，且经纬置地明确表示因李小隐瞒了其与张二间的婚姻情况、拒绝继续出售系争房屋，故张二诉请要求确认双方间预售合同成立并生效、经纬置地继续履行预售合同等所有诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。