上海金松律师事务所

作者：admin 发布于：2021-06-01 18:26 点击量：

“名为买卖，实为借贷”？为担保借款合同履行，出借人与借款人分别签订多份商品房预售合同，行为如何定性？

 
 
 
原告：汤XX、刘XX
被告：新疆XX房地产开发有限公司
 
基本案情：
汤XX、刘XX与XX公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对XX公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，又与XX公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。
 
 
 
原审法院裁判结果: 
一、XX公司向汤XX、刘XX支付违约金9275057.23元；
二、XX公司向汤XX、刘XX支付律师费416300元；
三、驳回汤XX、刘XX的其他诉讼请求。

最高人民法院于2015年10月8日作出民事判决：
一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（XXXX）新民一初字第X号民事判决；
二、驳回汤XX、刘XX的诉讼请求。



法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，XX公司与汤XX、刘XX之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在XX公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。

民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期XX公司难以清偿债务时，通过将XX公司所有的商品房出售给汤XX等债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。
                         
法院释明
 
 
 
 
在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且XX公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤XX等人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，XX公司未按XX公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求XX公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令XX公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正