被对方“套路贷”签署的《房屋买卖合同》是否_周洪恩律师,上海金松律师事务所
作者：admin 发布于：2021-06-29 18:32 点击量：
被对方“套路贷”签署的《房屋买卖合同》是否有效？
一、原告陈述基本案情2014年10月，原告与第三人肖X香签订借款抵押合同，约定原告向案外人借款120万元，将房产抵押给了肖X香。2015年4月30日，在原告不知情的情况下，第三人李1以原告代理人的身份与被告李2签订了房屋买卖合同，将系争房屋以低于市场价的价格出售给了被告，被告系第三人李1的哥哥，合同转让价款150万元。2015年5月18日，被告登记为权利人，原告自始至终未收到任何房款或其他价款。
二、法院查明基本案情
2014年10月20日，原告葛X作为借款人、第三人肖X香作为出借人签订借款抵押合同，合同约定，甲方向乙方借款人民币120万元整借款期限2个月；合同第六条约定，甲方以其拥有合法处分权的房地产抵押给乙方作为甲方清偿本合同项下债务的担保，房地产价值：150万元（协商价）。
当日下午，葛X与被告李2网签《上海市房地产买卖合同》，葛X将坐落于上海市杨浦区市光一村X号X—X室的房屋出让给李2，转让价款人民币150万元，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。李2于2014年10月20日前支付全部房价款的80％计120万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，于2015年1月19日前支付30万元。
2014年10月20日，原告葛X作为委托人出具委托书，第三人李1作为受托人，委托书载明：委托人因为无法亲自办理出租或者以不低于人民币150万元的对价出售登记在本人名下房地产的相关事宜，特委托受托人李1为代理人，在委托人的权限范围内就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部事项。
2014年10月31日，上海市宝山公证处出具（公证书，葛亮在委托书上签名。委员会出具证明载明，本小区市光一村X号X室居民，侯X生，夏X自1998年8月4日至今居住在此，侯X静自2012年1月5日至今居住在此。
2015年3月29日、3月30日、3月31日，账户名为侯X静向第三人肖X香的账户共计转款2万7千元摘要载明为原告葛亮还款。2015年12月24日14时28分，侯X静报警称：在市光一村X号X室房产纠纷，矛盾激化，称对方砸东西，请民警到场处理。2016年1月19日侯X生、夏X及侯X静搬离系争房屋。
另查明，在法院审理的（2016）XX01民终X号相关案件中，第三人李1和肖X香存在代理买卖房屋情况。该案中黄X桂等以公证委托的形式委托肖X香办理房屋买卖事宜，2014年12月10日，肖X香代黄X桂等将房屋卖给李1。
三、一审法院认为
本案的争议焦点在于第三人李1以原告葛亮名义与被告李2就系争房屋所签订的房地产买卖合同的效力。
首先，第三人李1出售房屋实现债权违反法律禁止性规定。
债务履行期满后，抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议折价取得抵押物。但抵押权的行使，必须依照法定程序，或者通过与抵押人协议，或者通过法院诉讼，抵押权人无权擅自处分抵押物。若当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容则无效。
原告葛X与第三人肖X香在签订房产抵押借款合同的同时，与被告李2签订了一份《上海市房地产买卖合同》，又到公证机关办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《委托公证书》，抵押借款合同虽未明确约定葛X届期不能清偿借款时，抵押房产便归肖X香所有，但肖X香将钱款借给葛X的条件是葛X须出具授权委托书，要授予李1包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利，也就是肖X香必须具有处分抵押房产的权利，而所有权最为关键的就是处分权，李1得到公证授权委托书后，实际上已具有取代葛X处分该房屋的权利，肖X香事实上也具备了该房产所有权人的权利，葛X不能按约还款时，无需与葛X协商，随时有权转让抵押房产。因此，葛X在签订借款合同的同时办理委托，承诺届期不履行还款义务则全权委托李1出售房产的行为，与流押条款具有同质性，应认定无效。被告及第三人关于委托手续依法成立并合法有效的意见，法院不予采纳。
其次，第三人李1与被告李2签订房屋买卖合同存在恶意串通。从当事人之间的关系及相关合同签订、履行过程等方面看，被告与李1为亲兄弟，李1、肖X香过往存在代理买卖房屋的情况，即便是委托书载明，第三人可以与任何人签订房屋买卖合同，但本案被告自原告葛X借款之日就参与到其中，与原告签订第一份房屋买卖合同，被告明知系争房屋设有抵押，涉及债务关系，且有户籍人口实际居住，在后来与第三人签订房屋买卖合同时，对交房时间、逾期交房、逾期付款、抵押权如何涤除、户口如何处理等房屋交易关键环节及常规问题均未约定，明显违背常理，被告及第三人也没有提供支付相应房款的证据。综观全案，被告及第三人事前经过协商，向原告放贷，事后相互协作，共同配合，在未与原告协商的情况下，凭借原告事先出具的委托书，完成了将原告用作担保还款的抵押房产直接进行过户，一定程度上损害了原告的合法权益，被告及第三人上述行为，难脱恶意串通之嫌。被告及第三人关于原告早已明知被告和第三人之间关系地位，不存在恶意串通的情形的意见，法院不予采纳。
最后，原告葛X授权委托是意思表示不真实的无效民事行为。第三人肖X香通过第三人李1自行将抵押房产过户给被告李2，此系通过私力实现债权，该行为不符合物权法及担保法关于抵押权实现的规定，也与当事人的真实意思表示相悖。民事法律行为是具备一般有效要件、有合法性的民事行为，法律行为依当事人意思表示而生效为常态，意思表示必须真实，这是民事法律行为实质要件，否则为无效民事行为。系争房屋产权虽登记在原告名下，但实际仍然由原告表姐侯X静一家长期居住，葛X向肖X香借款，同时向李1出具出售系争房屋的授权委托书，授权李1以葛X的名义出售系争房屋，实际上是一种担保肖X香债权得以实现的行为，真实意思是为了借款，而非买卖系争房屋。同时，肖X香利用葛X急需得到借款，使得葛X被迫迎合其意愿，不得已向李1出具出售系争房屋的公证授权委托书，很难说是出于葛X本人意愿。因此，葛X出具委托书，授予李1包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利，此民事行为因欠缺意思表示真实一般有效要件，应为无效民事行为。被告及第三人关于原告授权买卖系争房屋是其真实意思表示的意见，法院不予采纳。
四、二审法院认为
上诉人李2辉称侯X静是以被上诉人葛X的名义借款，因缺乏足够的证据印证，法院难以采信。虽然各方当事人就有关债权、委托等，办理公证文书，且李2按照公证委托书代理被上诉人葛X将系争房屋出售，但是一审法院查明系争房屋的《上海市房地产买卖合同》中，有关房屋交易关键及常规问题的条款空缺，未作约定，被上诉人与肖X香签署抵押借款合同中，同时签署了相应的买卖合同、办理了强制执行效力的债权文书和委托公证文书，上述抵押合同并未明确届期不能清偿借款时，抵押系争房屋归肖X香所有。因此，被上诉人与肖X香之间系借款法律关系，被上诉人抵押系争房屋只是为了归还借款所作的担保，原审判决关于被上诉人并无出售该房屋的真实意思表示的认定正确，法院予以认同。鉴于上述相关文件的签署时间和查明的相关事实，一审法院认为若当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容无效，符合法律规定。一审法院关于被上诉人出具委托书，授予李2包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利，此民事行为因欠缺意思表示真实一般有效要件，应为无效民事行为的主张，并无不当。上诉人的上诉主张，因缺乏足够的事实和法律依据。法院难以支持。
五、判决结果
一、第三人李1以葛X的名义与李2签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告李2辉应于判决生效之日起三十日内协助原告葛X将房屋产权恢复登记至葛X名下；
三、原告葛X应于判决生效之日起三十日内协助第三人肖X香恢复抵押登记，在房屋上设定以肖X香为抵押权人、债权金额为1200000元的他项权利。