双方口头约定续租有效吗？_周洪恩律师,上海金松律师事务所
作者：admin 发布于：2021-07-13 17:17 点击量：
双方口头约定续租有效吗？
一、当事人信息上诉人（原审被告、反诉原告）：A公司。住所地广州市海珠区南洲路清华街**首层。
法定代表人：李C。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴A，男
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张B，女
二、案件基本情况
2017年9月11日，戴A与A公司签订了《广州市房屋租赁合同》，该合同约定，戴A将海珠区xx路xx街xx号首层房产出租给A公司作商业用途使用，约定了租期、租金、保证金等，并且约定了违约责任承担。
在2020年7月28日，戴A通过微信告知李C，案涉房屋的租期届满后，不再与A公司续签租赁合同。2020年8月27日，戴A、张B委托广东XX律师事务所向A公司发出律师函，告知A公司租赁期2020年8月30日届满，租赁关系终止。但A公司主张与戴A、张B存在续租的口头协议，拒不搬出并要求戴A、张B继续履行租赁合同。
三、法院查明事实
2017年9月11日，戴A与A公司签订了《广州市房屋租赁合同》，该合同约定，戴A将海珠区xx路xx街xx号首层房产出租给A公司作商业用途使用。租赁期限:2017年9月1日至2017年11月30日，每月租金2400元，2017年12月1日至2020年8月30日，每月租金2800元。A公司向戴A支付8400元保证金，戴A应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回A公司（退回A公司、抵偿租金）。戴A租赁期间转让该房屋时，须提前3个月书面通知A公司，抵押该房屋须提前10日通知A公司。A公司逾期交付租金的，每逾期一日，A公司须按照当月租金的百分之一向戴A支付违约金。合约期满双方未达成新约，戴A有权收回，当时固定在建筑上的一切归戴A，A公司遗留物戴A有权选择处理权。
2020年7月28日，戴A通过微信告知李C，案涉房屋的租期届满后，不再与A公司续签租赁合同。2020年8月27日，戴A、张B委托广东XX律师事务所向A公司发出律师函，告知A公司租赁期2020年8月30日届满，租赁关系终止；A公司应在2020年8月30日内完成腾空搬离租赁商铺；另查明，2020年7月23日，案涉房屋变更为由戴A和张B按份共有，戴A占四分之三，张B占四分之一。
A公司为证明戴A、张B承诺过续租，提供了通过记录录音；提供了转账记录，拟证明其支付了23000元的转让费。
四、一审法院认为
戴A与A公司于2017年9月11日签订的《租赁合同》约定，案涉房屋的租赁期截止至2020年8月30日，合约期满双方未达成新约，戴A、张B有权收回。现双方并未达成新的约定，而案涉房屋仍由A公司使用，故戴A、张B有权主张收回案涉房屋，并要求A公司支付使用费，一审法院对戴A、张B提出的A公司返还案涉房屋并支付使用费的主张予以支持。但使用费的支付标准，参照双方合同约定的2017年12月1日至2020年8月30日期间的月租金标准2800元计，对戴A、张B主张的超出该标准范围的数额，因无约定及法定依据，一审法院不予支持。至于戴A、张B提出的第四、五、六项请求的给付义务并不明确，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由的规定，在此情况下人民法院作出的判决内容亦无法具体明确，不符合人民法院司法裁判的要求，一审法院对此不予调处。A公司辩称，戴A、张B偷开其公司门，故意骚扰和破坏其经营，但即使该主张属实，亦非其拒交案涉房屋的充分理由，对此一审法院不予采信；A公司辩称，保证金可抵扣相关费用，但是A公司就此提出反诉，一审法院对此另行处理；
关于反诉。A公司要求戴A、张B双倍返还押金，但是依据合同约定，戴A应在合同期满或解除之日将保证金退还A公司，因此一审法院对A公司超过合同约定的主张，不予支持。A公司提出的戴A、张B赔偿转让费23000元、装修费折后30000元、精神损失费30000元的主张，与合同约定不符，且即使戴A、张B反悔，拒绝与A公司续租，A公司主张的该部分损失亦无依据，一审法院对其上述请求均不予支持。
五、二审法院认为
关于双方有无达成续租协议，A公司主张：A公司在一审期间提交的电话录音显示，双方在2020年6月12日通过电话落实了签约的时间为2020年6月24日，对6月24日未签订续租协议如何处理未作约定；双方在2020年6月12日及之前通过电话及当面沟通的方式确定了续租协议的内容，即续租3年，第1年租金为2800元/月，第2、3年的租金以当时市场行情确定，但对续租协议内容的协商通话没有录音。戴A、张B表示双方约定于2020年6月24日协商续签合同的条款内容，戴A、张B没有承诺一定要续租给A公司，虽有口头协商如果续租的话第1年的租金标准，但对于第2、3年的租金标准没有协商，双方仍处于协商阶段。
二审中，A公司表示涉案商铺由其占有使用，且不同意交还给戴A、张B。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、A公司与戴A、张B是否已经达成续租协议；
关于争议焦点一。A公司主张其与戴A、张B已经口头达成续租协议，对此A公司应承担相应的举证责任。从A公司一审、二审提交的证据来看，戴A虽曾与A公司的法定代表人协商过续租事宜，但现有证据未显示双方已能协商确定续租期间的具体租金标准，而租金标准属于租赁合同的基本内容之一，亦未显示双方对合同的其他条款内容进行协商，故现有证据无法证实A公司已与戴A达成口头的续租协议，A公司对此应承担举证不能的不利后果，本院对A公司的主张不予采信。因此，A公司上诉请求戴A、张B按之前的口头协议续签租赁合同缺乏事实依据，本院不予支持。
六、判决结果
一、A公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市xx区xx路xx街xx号首层物业返还给戴A、张B；二、A公司从2020年8月31日起，至实际交还房屋之日止，以每月2800元的标准，向戴A、张B支付房屋使用费；三、戴A于本判决发生法律效力之日起十五日内，将8400元保证金退还给A公司；四、驳回戴A、张B的其他诉讼请求；五、驳回A公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，反诉受理费1042.5元，由戴A、张B负担25元，由A公司负担1067.5元。