家庭成员未经产权人同意签署的房屋买卖合同是_周洪恩律师,上海金松律师事务所
作者：admin 发布于：2021-08-13 11:02 点击量：
家庭成员未经产权人同意签署的房屋买卖合同是否有效？
一、案件概况1、本案当事人关系
买方：万甲、万乙；万甲为万乙与徐A之子
卖方：丁甲；管甲和狄甲；丁甲与管甲为夫妻，狄甲系管甲之父；丁X燕为管甲、丁甲之女；涉案房屋产权人为狄甲。
2、案件概况
狄甲1996年取得了法院分给的一套房改房，1999年4月该房经过拆除重建，2000年初狄甲从拆迁安置中重新获得一套房屋。2000年7月5日，万甲、万乙与丁甲、管甲、狄甲签订房屋转让协议一份，双方约定将狄甲名下的房屋卖给万甲、万乙，房屋价格10.8万元。
二、查明事实
1、一审查明
狄甲1996年取得了法院分给的一套房改房，1999年4月该房经过拆除重建，2000年初狄甲从拆迁安置中重新获得一套房屋。2000年7月5日，万甲、万乙与丁甲、管甲、狄甲签订房屋转让协议一份，双方约定将狄甲名下的房屋卖给万甲、万乙，房屋价格10.8万元。协议生效后万甲、万乙先付定金1万元，交付老产权证时再付9万元，协助办理过户手续后，付清余款8千元。
协议签订当日，丁甲代狄甲收了万甲购房定金1万元，并出具收条一份。2000年8月22日，管甲夫妇代狄甲收了万兵购房款9万元，包括2000年7月5日丁甲收到的1万元，同日管甲出具10万元收条一份，丁甲将案涉房屋的老房产证及钥匙交与万甲、万乙。之后万甲、万乙对上述房屋进行装修，并居住至今。2012年11月2日，丁X燕以办新证为由从万乙处借走老产权证，同日出具收条一份，之后为狄甲办理了新房产证。
审理中，狄甲、管甲、丁甲提出对万甲、万乙提供的房屋转让协议中被告的签名进行笔迹鉴定，因狄甲始终拒绝出庭提供笔迹样本，加之丁甲夫妇阻止狄甲与法院直接接触，故一审法院对鉴定申请未予采纳。
另查明，狄甲之妻孙秀珍于2000年正月初二去世。万甲之妻徐伯兰在诉讼过程中于2013年5月28日去世。狄甲在案涉房屋出卖前到现在一直与丁甲、管甲夫妇共同生活。
2、二审法院再查明
①.丁甲与万甲、万乙分别提供了一份房屋转让协议。两份协议不同之处有：丁甲提供的协议中，出卖方的首部和尾部签名只有丁甲，买受方的签名只有万甲；万甲、万乙提供的协议中出卖方的首部签名为丁甲、管甲，尾部为丁甲、狄甲和管甲，买受方的首部签名为万甲，尾部为万甲、万乙、徐A；万甲、万乙提供的协议在签名下方增加了一条补充内容：“3.若乙方办理公证，甲方负责办理所需甲方的文字手续，乙方负责公证费。甲方同意请签名：管耘”，除此之外，两份协议内容相同。
②.一审中丁甲、狄甲和管甲向一审法院提交了中共镇江新区大港街道工作委员会出具的《证明》一份，记载的主要内容为：狄甲听力较差，参加党组织活动均由其子女陪同。
三、法院认为
1、一审法院认为
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。丁甲和管甲耘2000年就收到万甲、万乙的10万元购房款，并且向万甲、万乙交付了案涉房屋的钥匙和老产权证，万甲、万乙占有该房屋后装修使用至今，丁甲、管甲、狄甲一直未提出异议。关于狄甲对房屋出卖事实不知情的辩解，证人夏某、邹某证实，狄甲在房屋出卖后多次来江都时谈及房屋出卖事宜，对房屋出卖的事实和价格等完全知晓。
审理中也查明，狄甲在案涉房屋出卖前一直与丁甲、管甲共同生活至今，相关辩解完全违背客观事实，且与常理不符，故依法不予采信。本案中，万甲、万乙按约交付了价款，丁甲、管甲、狄甲也交付了房屋，双方房屋买卖合同关系依法成立，房屋转让协议有效。虽然房屋转让协议存在一定的瑕疵，但不影响房屋买卖的效力，故万甲、万乙要求丁甲、管甲、狄甲协助其办理房屋权属变更手续的诉讼请求符合法律规定，予以支持。丁甲、管甲、狄甲在案涉房屋过户条件成就后，拒绝履行过户义务，有悖诚信，显属无理，应负此纠纷的全部责任。关于万甲、万乙要求丁甲、管甲、狄甲承担违约金和经济损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。
2、二审法院认为
本案争议的核心问题是，案涉房屋买卖是否真实、合法、有效。对于2000年7月5日的房屋转让协议，双方均认可其真实存在，对于协议上万甲、丁甲之外的其他人员签名以及协议下方补充第3条内容，存在争议。但是，关于房屋的坐落、面积、付款、过户、办证等合同主要条款，双方提交的两份协议完全相同。狄甲与丁甲、管甲共同居住，丁甲持案涉房屋的钥匙、房产证与万乙订立协议，管甲就收取了10万元房款出具了收条，房屋交付给万乙、万甲后装修、居住已历经十余年，并无证据证明丁甲、管甲、狄甲对房屋买卖提出过异议。相反，一审出庭的证人夏某、邹某证明狄甲在房屋出卖后曾到案涉房屋去过，狄甲还知晓出售房屋的价格。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”故即使丁甲在订立房屋转让协议时没有告知狄平甲、管甲，结合协议订立后的履行行为以及狄甲、管甲的意思表示，足以认定狄甲、管甲认可房屋买卖的事实，房屋转让协议应为合法有效。狄甲、管甲二人是否在房屋转让协议上签字，对本案法律关系的认定并无影响。
万乙、万甲系父子关系，万乙居住在案涉房屋内，万甲庭审中陈述购房款是父母给的，丁X燕最后也是从万乙手中拿走了老产权证，故万学全作为本案当事人主体适格。因丁甲、管甲阻挠一审法院法官与狄甲见面，故一、二审法院不采纳相关笔迹鉴定申请并无不当。
四、判决结果
1、一审判决
一、狄甲、管甲于判决生效之日起10日内协助万甲、万乙兵办理房屋（含车库）的产权证和国有土地使用权证的变更登记手续，所需过户费用等由万甲、万乙承担。
二、驳回万甲、万乙其它诉讼请求。案件受理费130元、保全费1920元，合计2050元，由狄甲、管甲负担。
2、二审判决
维持原判。